ЖК «Маршала Захарова 7»: монолитный исполин у Борисовских прудов

Мои знакомые из Тулы недавно решили переехать из Москвы и попросили меня помочь с выбором квартиры в строящемся доме. В итоге я помогла им подобрать то, что хотелось. Подходящая квартира нашлась рядом с м. Домодедовская в ЖК «Ясный». Во время поиска нужного варианта я пришла к мысли, что мне давно хотелось поменять свою малогабаритную однушку на более комфортный вариант. Решено – пора осуществить мечту. Тем более что со многими предложениями на рынке новостроек я уже заочно познакомилась.  

Вот, например, ЖК «Маршала Захарова 7» возводится Группой компаний «ПИК» на одноименной улице в районе Орехово-Борисово Северное. ГК «ПИК» – один из крупнейших отечественных игроков на строительном рынке. С момента основания (в 1994 году) до настоящего времени им построено свыше 15 млн. кв. м. жилья – это практически 250 000 квартир. География интересов – не только Москва и область, но и регионы – от Калининграда до Перми. Компания получила международное профессиональное признание, а это дорогого стоит. ГК «ПИК» в этом проекте выступает Девелопером.

Что касается застройщика ООО «Вейстоун» – известно о нем не так много. Но список видов деятельности внушительный: монтаж зданий и сооружений, аренда грузового автотранспорта, капиталовложение в ценные бумаги, посредничество при купле-продаже и аренде недвижимости. В общем, широкий диапазон услуг.

На сайте проекта ЖК «Маршала Захарова 7» (www.pik.ru/mz) главную страницу украшает визитная карточка дома – видеоролик о стройке. Захватывающие съемки сняты с головокружительной высоты и проекция камер помогает детально рассмотреть, как продвигаются работы на самой стройплощадке. Видео транслируется в режиме нон-стоп. Вот серьезные парни в касках деловито несут стройматериалы по уже возведенным перекрытиям. Вот могучие краны вращают башни над будущими этажами, а из бетономешалки в это время льется поток густого серого водопада. Масштабно, эпично и эффектно. Все можно детально рассмотреть на разных этапах строительства.

Но меня интересует не красивая картинка, а в первую очередь информация о проекте и документы. Смотрим по порядку. Разделы на сайте удобные, в каждом «окошке», как в конверте, отдельное письмо с разъяснениями. ЖК «Маршала Захарова 7» – это 22-этажный пятисекционный комплекс. Как указано на сайте – в 15 минутах ходьбы от метро «Орехово».

В доме к продаже предлагается 730 квартир, в некоторых секциях их будет по 10 на одном этаже. Всего предусмотрено 19 типов планировок.

Изучаю информацию на сайте дальше. Вход в подъезды будет на уровне земли, чтобы не пришлось подниматься по ступенькам. Для пожилых людей, мам с колясками и велосипедистов – точно удобное решение. Здесь же информация о скоростных лифтах, время ожидания которых не больше минуты. Мелочь, а приятно. Тихий приватный двор расположится на стилобате дома. Там будут обустроены спортивная и детская площадка, места для настольных игр. Припаркованных автомобилей не встретишь. А где же они? Оказывается, спрятаны в подземном паркинге. Двухуровневая парковка рассчитана на 580 мест. Ставим «плюс» такому двору без машин.

А что еще, по мнению создателей сайта, важно? Фасад! Итак, авторы проекта отсылают нас (в образном мышлении) в далекое прошлое. Идея навеяна древними мегалитами. Я с этими сооружениями наших далеких предков хорошо знакома, поэтому немного истории для непосвященных. Мегалиты встречаются в разных частях земного шара и ученые до сих пор не дали однозначного ответа, в чем же предназначение этих древних сооружений. Кто-то говорит – это первые изваяния богов, кому-то больше импонирует версия ритуального характера, а мне нравится гипотеза про первые обсерватории, мол, это такие прототипы антенн для наблюдения за космосом. Что ж, каждому свое, но при чем тут современный ЖК в мегаполисе? Ага, идея объясняется так: разделить большой объем на маленькие сектора, чтобы уйти от привычного рисунка многоэтажки с вертикальными лоджиями и балконами. Бело-серые глыбы разделены разноцветными вставками.

Но это всё антураж, меня интересует самый важный раздел «документы». И такой тоже на сайте имеется. Первым пунктом идет проектная декларация. Из этого документа узнаю, что земельный участок под новостройку зарегистрирован под номером 77:05:0011001:43 и находится в аренде у застройщика. Здесь же указано, что в течение 3-х последних лет эта компания не принимала участия в строительстве подобных объектов.

Геологические изыскания участка застройщиком начались в 4-м квартале 2014 года и закончились во 2-м квартале 2015-го. Разрешение на строительство № 77-172000-011401-2015 выдано Комитетом Госстройнадзора г. Москвы 30 июля 2015 года. Договор долгосрочной аренды этого участка заключен ООО «Вейстоун» с Москомземом аж 28 февраля 2003 года и в 2007-м году зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по г. Москва. Общая площадь участка 17000 кв.м. Разрешенное использование – для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса. Всё чисто.

Еще из декларации можно узнать, что с севера участок окружает ул. Маршала Захарова, с востока – территория гаражей и жилая застройка, с юга и запада – та же ситуация. Рельеф участка сложный с перепадом высот 14 м. А вот об этом пункте я позже расскажу подробнее, но меня, признаюсь, такой ландшафт насторожил сразу. Что это за «московские горки» под фундаментом?

Из последних тем обсуждения на форумах хитовой стала информация о даме, скупившей 4 однушки в разных секциях. Также будущих соседей волнуют размеры счетов за ЖКУ, ежемесячная плата за подземный паркинг, что разместится в нежилых помещениях первого этажа и даже нюансы, связанные с ремонтом. Сам сайт достаточно насыщен полезными сведениями для будущих собственников жилья. По фотографиям в разделе что было «до стройки», не очень понятно, как выглядело это место. Видно, что оно окружено соседними домами, как бы возвышающимися над нынешней стройплощадкой.

Решено – еду разбираться с деталями на месте. Удобнее всего мне было добираться автобусом от станции м. Каширская. Через 5 остановок я вышла на той, что называется «7-й микрорайон» и направилась к объекту моего исследования. Дорога заняла не больше 5 минут. По пути из достопримечательностей ничего особенного не встретилось. В начале улицы Маршала Захарова небольшая информационная инсталляция, разъясняющая, чем прославился знаменитый военачальник.

Своей остроконечной частью этот памятный знак указывает почему-то на гипермаркет через дорогу – там расположены и магазины, и кафе, и фитнес-центр.

Не переходя дорогу, двигаюсь к стройплощадке, ее уже видно среди домов. По пути я еще встретила небольшой торговый павильон с магазинчиками «на все случаи жизни», здесь же можно сдать в ремонт одежду-обувь, есть сетевой супермаркет.

Прямо напротив стройки цепляет взгляд трехэтажный ресторан с летним садом-верандой. Здание похоже на восточный дворец, а его история выяснится позже, и я еще к ней вернусь.

Работа на стройке, несмотря на субботний день, бурлила. Картинка была очень похожа на ту, что я видела на сайте – в проемах окон видны парни в касках, башни подъемных кранов, не переставая, вращались над верхним ярусом, а подъемные механизмы то и дело развозили по этажам ёмкости с бетоном.

В день моего приезда строился уже 19-й этаж. Рабочие практически все азиаты, увидев, что я активно фотографирую «фронт работ», дали понять, что хотят денег за фото. Неслыханная дерзость! Объясняю, как могу, что их маленькому «нелегальному бизнесу» не суждено найти в моем лице доверчивого клиента.

На металлическом заборе, окружающем стройку по периметру, на самом видном месте красуются информационные плакаты. Один из них, не совсем стандартный – с извинениями перед местными жителями по поводу причиненных неудобств, а внизу указан городской номер телефона некоего представителя «по связям с общественностью». Пробую найти местных жителей, чтобы узнать, какие проблемы приходится решать этому товарищу?

Из подъезда ближайшего дома выходит молодая мама с дочкой. Знакомимся. Марина на мой вопрос откликается, мягко говоря, живо. По ее словам, когда на стройке начинается рабочий день, жители знают уже по часам. В 5 утра рабочих привозят автобусы, а в 7 у тех, кто живет в домах по соседству, происходит общий подъем. Даже по субботам. Передышка наступает только в воскресенье.

Марина жалуется, что зимой с соседями даже полицию вызывали – в 3 часа ночи от грохота не спасали и плотные стеклопакеты. Ближайший к стройке детсадик, куда она водит дочку, находится метрах в 50 от фасада. И, несмотря на заверения соблюдать тишину в «тихий час», строители громкости «не убавляли». Попутно у Марины удалось разведать, что рядом целых три детсада, а вот школа в пешей доступности одна. Поликлиники забиты. Зато мест для отдыха вокруг более чем достаточно.

Царицынский парк, правда, далековато – больше 20 минут пешком придется добираться. Зато до Борисовских прудов – рукой подать. Отправляюсь с проверкой, курортная зона районного масштаба, говорят, в 5 минутах ходьбы. Так и есть.

Если перейти ул. Маршала Захарова напротив будущего ЖК и спуститься немного вниз дворами, открывается живописное местечко, очень даже цивилизованное. Сразу видно, для местных жителей – это своеобразный вариант загородного отдыха.

Приходят сюда семьями, в оборудованных беседках угощаются тут же приготовленным на мангале шашлыком. Влюбленные парочки прогуливаются по многочисленным аллейкам. А самые отчаянные граждане устраивают заплывы в пруду. Купаться здесь запрещено, но разве городских экстремалов когда-нибудь останавливали предупреждающие знаки? Особенно если столбик термометра неумолимо приближается к отметке в 32 градуса.

Говорят, зимой тут можно кататься на лыжах и наслаждаться природным ландшафтом. На противоположной стороне Каширского шоссе видны сказочной красоты голубые купола храма Троицы Живоначальной.

Место для отдыха прекрасное, я даже представила, как любуюсь здесь панорамным закатом, щедро сдобренным ароматом цветущих роз.

Мысль о главной цели моего исследования возвращает меня с небес на стройку. Я ведь даже еще половины площадки не обошла. Иду обратно. Будущий ЖК «Маршала Захарова 7» окружают типовые панельные многоэтажки. Фасады некоторых раскрашены яркими цветами, остальные серенькие и невзрачные.

Возле одного из таких прошу рассказать о том, что раньше находилось на месте новостройки двух женщин и их спутника, выгуливающих собак. И вот здесь выяснилось самое интересное.

Оказывается, до недавнего времени на месте стройплощадки был глубокий овраг, наполненный водой, о том, что здесь когда-нибудь развернется масштабное строительство «аборигены» этого района не могли даже представить.

Более того, тот самый трехэтажный ресторан – это, можно сказать, неудачная попытка построить здесь очередную многоэтажку, предпринятая лет 20 назад. По словам моих собеседников, строители успели возвести два этажа, но «что-то пошло не так», то ли фундамент просел, то ли «стены поехали». Стройку заморозили, а годы спустя предприимчивые бизнесмены надстроили третий этаж и так появился здесь дворец-ресторан. Кстати, когда я обернулась в его сторону, то увидела над крышей поднимающийся дым коромыслом. Банкет был в самом разгаре и пряный запах жареного мяса, разносившийся вдоль стройки, окончательно развеял всю романтику Борисовских прудов.

Когда началось строительство нового жилого комплекса, воду в овраге осушили, засыпали, утрамбовали. Дело пошло. Насколько оно надежно – судить никто не берется. Я тоже. Но мне стало интересно, каким же глубоким был этот овраг. Мои собеседники показали рукой вдоль строительного забора, сказав, что часть его сохранилась, и я могу оценить сама всю масштабность. Когда я дошла до конца забора увидела, как он, опоясывая периметр стройки, уходит вниз – до самого дна.

Тут я вспомнила про проектную декларацию и сложный рельеф и перепады высот в 14 м. Кажется я находилась как раз на пике одной из таких «вершин». Земля, густо поросшая болотной растительностью, вдоль забора была очень мягкой и влажной, несмотря на то, что всю неделю в Москве стояла жара и сушь. А если наступить на почву посильнее, чувствовалось как земля буквально «уходит из-под ног». И это на вершине «горы». Но дом-то все-таки находится гораздо ниже.

Я еще раз понаблюдала за стройкой и внимательнее пригляделась к стенам. Но внешне все выглядит благополучно: ни трещин, ни перекосов, все ровно и гладко. Тем более возводится уже не третий этаж, а 19-й. Да и вряд ли проект был бы одобрен, если бы существовала реальная опасность. Что ж, пойду в офис продаж, знакомиться с домом «изнутри». Небольшой белый вагончик без окон, но с дверью находится здесь же.

Внутри приятная прохлада от кондиционера, кулер с водой, чай-кофе и двое менеджеров. Кроме меня посетителей не было. Суббота, жара, отпускной сезон в разгаре – вариантов отсутствия клиентов много. Меня приглашает к столу переговоров молодой человек по имени Сергей. Коротко объясняю ему задачу, и мой собеседник показывает игрушечный макет будущего дома. Он очень миниатюрный, но даже в придомовой территории все детали выполнены аккуратно и тщательно. Спасибо неизвестному «Левше», потратившему столько сил на эту ювелирную работу.

Я попросила менеджера рассказать о материалах, которые используются в строительстве. Как выяснилось, основа дома – монолит и пеноблоки. С внешней стороны фасад будет утеплен, оштукатурен и окрашен. Плоскостным блокам придадут объем эркеры, а ярким акцентом станут разные типы окон и цветные вставки.

Продолжаем разговор. Меня интересуют сроки сдачи ЖК и оформления покупки. По проектной декларации сдать комплекс должны во 2-м квартале 2018 года. Но Сергей заверил меня, что реальные темпы строительства опережают график, и с большой долей вероятности ключи моя подруга получит в 4-м квартале 2017 года. Я этому верю, вспомнив, как местная жительница сетовала на то, что стройка громыхает и днем и ночью. Стоимость квартир индексируется дважды в месяц, и в среднем квадратный метр за это время дорожает на 1-4 тысячи руб.

Порядок покупки такой. Выбранная жилплощадь бронируется на трое суток, параллельно с клиентом заключается Договор оказания услуг, стоимость которых – 30 000 руб. В эту цену не входит оформление права собственности. В течение 3-х дней нужно оплатить эту сумму, после этого подписывается Договор долевого участия (ДДУ) – самый надежный вариант финансовых отношений с застройщиком, предусмотренный Федеральным законом 214. Затем ДДУ отправляется на регистрацию в Росреестр, которая может занять 3-5 недель. После получения на руки зарегистрированного ДДУ, у покупателя есть 10 суток, чтобы перевести деньги за квартиру на счет застройщика.
Мой собеседник сказал, что в случае стопроцентной оплаты мне положена скидка в 2%. Также я сэкономлю 7 процентов от стоимости жилплощади, если куплю квартиру на 2-м этаже. Кроме того, покупателю предлагается беспроцентная рассрочка на 3 месяца.

Если мне хватит личных средств и понадобится кредит, можно будет оформить ипотеку. Сергей говорит, что с этой новостройкой уже работает несколько крупных банков, таких как ВТБ 24, Райфайзен-банк, Юникредит и др. Годовая ставка от 11,5 – до 12%. Есть и спецпредложение от банка «Открытие» – первый льготный год по ставке 9, 65 %, далее 11, 7 %.

После того как дом будет сдан в эксплуатацию, с покупателем подписывается Акт Приема-передачи, выдаются ключи и, собственно, можно начинать ремонт. Параллельно подаются документы на регистрацию права собственности. Займет этот процесс не более 3 месяцев.

В ЖК «Маршала Захарова 7» предлагаются и небольшие 25-метровые студии стоимостью от 4 096 000 руб. Мы смотрим вариант в диапазоне 37,5 – 46,8 кв.
Все квартиры в ЖК «Маршала Захарова 7» сдаются без отделки, электричество проведено «до щитка», так что разводку придется делать самим. Межкомнатные перегородки сделаны из пазогребневого блока, их (если будет желание) можно легко убрать в случае перепланировки.

В ЖК «Маршала Захарова 7» к продаже предлагаются также двухкомнатные квартиры метражом 53,1-74 кв.м. и трехкомнатные от 73,3 до 96,6 кв.м.

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Маршала Захарова 7» от 15 июля 2016 года

Сергей показывает мне внушительный альбом-презентацию, где представлены цветные дизайн-проекты квартир. Будущим жильцам многие идеи можно взять на вооружение.

Что радует, во всех квартирах, включая однокомнатные, имеются просторные кухни от 13 кв.м. И еще из бонусов везде есть технические помещения, которые можно оборудовать под кладовки, там же предусмотрены возможности для размещения кондиционера. А вот жирный минус я бы всё-таки поставила за отсутствие балконов и лоджий. Но это моё субъективное мнение.

Что касается придомовой территории, здесь не предусмотрено строительство детсада или школы. Зато будут оборудованы зоны отдыха с ландшафтным дизайном, развивающие детские и спортивные площадки. А вот въехать на внутреннюю территорию можно будет только с одной улицы – ул. Маршала Захарова и въезд сразу ведет в подземную парковку. То есть объехать дом по периметру будет невозможно. Сергей предлагает не тянуть с покупкой машиноместа, если есть автомобиль. Сейчас минимальная цена – 690 000 руб. Ясно, что паркинг не резиновый и мест хватит не на всех. Я оценила обстановку в соседних дворах, там с парковкой туговато. И не исключено, что кому-то придется изрядно покружиться, чтоб припарковать «железного коня».

Наш разговор состоялся в середине июля, и на тот момент квартира, которая мне понравилась, метражом 37,5 квадратов стоила 5 891 250 руб. И эту цену есть с чем сравнить. Ближайшая новостройка в нескольких километрах – ЖК «Ясный», которую строит компания MR Group у ст. м. Домодедовская с аналогичными сроками сдачи. Самая дешевая однушка 36 кв.м на тот момент стоила около 4,5 млн.руб. А на вторичном рынке, например, однокомнатная квартира 39 кв.м на той же улице Маршала Захарова в доме №12 стоит 5,5 млн. рублей. С торгом! Так что дешевым вариантом квартиры в строящемся ЖК точно не назовешь.

Таблица 2. Сравнительный анализ цен на квартиры в новостройках ЮАО

Я поинтересовалась у моего собеседника насчет будущей управляющей компании. Сергей ответил, что первое время, по сложившейся практике, скорее всего, ею станет «Пик-комфорт». А коммунальные платежи будут рассчитывать по городским тарифам, так как все коммуникации государственные. В ходе нашей беседы выяснилось, что мусопропровода в доме не будет. Выбрасывать отходы будущим жильцам придется на 1-м этаже в специально отведенном помещении. Как пояснил менеджер, с экологической точки зрения, все продуманно – неприятного запаха жители не почувствуют. Хорошо это или плохо – спорный вопрос. С одной стороны, не будет забитых и загаженных (что часто случается) мусоропроводов на лестничных клетках. С другой, кому-то покажется неудобным нести набитый мешок с 22 на 1 этаж.

Я также расспросила, что будет размещено на первых нежилых этажах. Сергей честно признался, что точно не знает. Магазины, аптеки, кафе, салоны красоты – здесь возможны любые варианты. Также пока неизвестна судьба двухэтажной коммерческой пристройки, она уже почти готова, и каково её предназначение – неизвестно. Салон красоты, магазин, ресторан, офис – возможно всё.

На прощание Сергей подарил мне фирменный пакет, наполненный цветными информационными материалами о новостройке. Что, согласитесь, приятно.
После нашего разговора я собралась с мыслями. Чтобы подвести итог. Проект интересен по архитектуре, напоминает очертаниями плывущий круизный лайнер, даже сам фасад местами стилизован под иллюминаторы.

Вот только «плывёт» он по дну еще недавно заполненного водой оврага. Чем обернется такой выбор места в будущем – никто не может точно спрогнозировать. Обнадеживает, что строительные технологии значительно выше, тех , что были 20 лет назад.

Сам район вполне симпатичный, вокруг много зелени. При желании можно в хорошую погоду дойти пешком до Царицынского парка. Не говоря уже о том, что «под боком» находится мини-курортная зона – Борисовские пруды. Да и все необходимое для жизни в шаговой доступности. А вот от метро до дома придётся ехать на наземном транспорте: от ст. м. Каширская – пять остановок, от ст. м. Орехово – две.

Квартиры просторные с очень удачной планировкой. Радует внушительная высота потолка – 3.02 м. Есть студии, этот формат жилья в последнее время набирает всё большую популярность, особенно у молодежи. И еще, по моему мнению, даже из однушки метражом почти в 47 квадратов легко можно соорудить двухкомнатное жильё.
Но минусов всё же хватает. Очевидный недостаток – отсутствие балконов-лоджий. Так как в инфраструктуре комплекса не предусмотрено строительство школы и детсада, а район очень плотно заселен, и в такой тесноте пристроить наследников в ближайшие образовательные учреждения будет проблематично. Цены на квартиры не самые бюджетные для жилья эконом-класса, в районе, почти граничащем с МКАД. Пожалуй, возьму-ка я паузу на раздумья и продолжу поиска квартиры моей мечты.

Автор: Анна Конь

Специально для Квартирного контроля